国是访问丨新世界中国行政总裁 ：房地产企业如何穿越周期 ？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧 。据机构统计，今年前11个月 ，“千亿房企”(销售额超1000亿元) ，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼 的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示 ，在过去50年 的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局 、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期的保障 。
独特 的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转 ，但负债高 ，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守 、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为 ，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线 ，“我们既不 是单纯 的香港发展商，也不 是单纯的本地发展商” 。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化 的重要一步。黄少媚说 ，总部落户广州后，公司在现场决策 、项目开发 、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快 ，非常接地气 ，在速度上跟本地企业不相上下。不同 的 是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来 ，企业经营的“稳”来自收入 的多元化。新世界中国既做写字楼 、住宅等 的销售 ，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11 、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地 的港资企业之一 。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南 、华东 、东北 、华北 、华中 的数十个城市。但速度和规模并非港资企业 的优势 。在经历2015年 的一轮调整和收缩之后 ，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦” 。
从2016年开始 ，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州 、深圳 、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说 ，首先 是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报 。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛的支持 ；而且 ，这四个城市 的发展基础好 ，适合打造城市地标、高端物业等项目 ，这些也恰恰 是新世界拿手的领域 。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目、上海 的K11淮海中路项目等 。
以粤港澳大湾区为例 ，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州。近年来 ，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元 ，其中包括大量的旧改和城市更新类 的项目 ，如 ：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等 。
除了地产项目外，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照 ，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期 的重要方式 。但这对企业的运营和管理能力有较高 的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业 、酒店 、零售、教育 、金融保险 、医疗等多个领域 ，“别 的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝 。”
她表示，简单来说 ，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店 、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社 ；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露 ，今年 ，新世界集团旗下 的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团 ，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近 ，接近香港高铁站 ，已经开始招生了。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目 ，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进 的作用。比如：买房其实也 是买配套，她指出 ，在做城市综合体时 ，如果没有瑰丽酒店 ，没有K11品牌 ，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特 的吸引力 。此外，在新世界 的生态圈中，消费积分可以共享 。比如消费者买了新世界的房子 ，得到积分 ，可以去瑰丽消费，去K11买东西 ，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈 的畅通。更重要的 是，联合起来 的多种业态也能推动产能融合 ，满足多元化的生活场景 。
过去 ，内地房地产市场的发展 是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型 ？黄少媚说，只有高质量发展 、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
“新型实体企业”入选2022年度十大热词****** 在12月20日揭晓 的“汉语盘点2022”中，“新型实体企业”成为“年度十大新词语”，一同入选 的还有“中国式现代化”“冰雪经济”“数字人”等 。
始于2006年 的“汉语盘点”活动迄今已连续举办17年 ，活动每年进行一次系统地汉语梳理盘点，旨在通过这些关键字或词描述过去一年 的中国和世界 ，借以记录社会的变迁，彰显汉语的魅力。 那么，为何“新型实体企业”能跻身年度十大热词？ 据报道 ，年度字词均由中国国家语言资源监测与研究中心基于大数据语料库 ，利用语言信息处理技术筛取 ，并经过专家评议而来 的。如果百度一下“新型实体企业” ，可以找到相关结果9580万条（百度上限为1亿条） 。这充分说明 ，作为数实融合催生的一个企业“新物种” ，“新型实体企业”由于其紧扣时代精神，表达出了日新月异的数字技术为实体经济高质量发展注入新动能 ，已成为新时代我国着力推动高质量发展 、推进中国式现代化 的重要抓手和动力担当 。 拆词来看 ，新型实体企业由“新型”和“实体企业”组成 ：“实体企业”是根本属性，“新型”为核心特征 。笔者理解 ，“新型”至少体现在三方面。 技术能力新 。从大的趋势维度看，新型实体企业诞生于新一轮科技革命和产业变革突飞猛进的背景下，因此它们普遍将创新作为引领发展的第一动力，不断在技术研发上加大投入力度，使自身技术能力时刻保持“新型”。在近日公布 的新型实体百强企业当中，2021年总研发投入6481亿元、新增发明专利5.6万件，呈现科技创新和产出“双高” 的特点。其中 ，有1家研发投入突破千亿 ，有19家新型实体企业进入百亿研发俱乐部。 运营方式新。从企业运营维度看 ，新型实体企业一方面具备实体基因和属性，能够深度理解和融入实体运营 ，但更重要 的方面是要求其具备先进的数字技术和能力 ，并善于深度应用于大量丰富的实体场景，从而使其运营方式超越传统实体企业 ，成为潮流风向上 的引领“新型” 。当前，数据作为新型生产要素快速融入生产、分配、流通 、消费等各环节 ，新型实体企业因为具有先进数字技术能力 ，再加上积累的实体运营经验，从而有着相较于传统实体企业的巨大优势。例如 ，新型实体企业的典型代表京东，“从实体中来 ，到实体中去” ，依托其以往实体场景中所沉淀和淬炼过的技术和能力 ，通过有效激活数据要素潜能 ，实现超千万SKU自营货品库存周转天数接近30天 ，供应链运营效率全球领先 。 功能作用新 。新型实体企业 的一大特性是生态普惠性，即在工业生产、商品流通 、信息通信、民生保障等领域，通过持续开展数字基础设施投资建设，扮演“供应链数字化服务商”角色 ，发挥出“数字基础设施”作用，为千行百业转型升级提供坚实 的数字化底座 ，并提高了乡村振兴 的普惠性 、可及性、便利性。在2022年新型实体企业百强中 ，有65家承担起供应链数字化服务商 的角色 ，不仅为行业降本增效 ，还增强了整个社会 的产业链供应链韧性。其中，京东以“链网融合”为核心织起 的货 、仓 、云“三网通”供应链体系，服务了超800万家活跃企业客户 ， 是九成以上在华世界500强 、近70%专精特新中小企业的共同选择 ，并在医疗 、制造、能源等众多领域提供专业的供应链服务。 新时代呼唤新力量 。我们看到 ，新时代将是新型实体企业的黄金发展机遇期，新型实体企业也必将为中国式现代化注入新的源源不断 的强劲动力。（邓浩然） 彩神彩票地图 |
