国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期 ？******
文/庞无忌
2022年以来 ，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一 。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题 。
率先经历过完整房地产周期 、经过国际资本洗礼 的港资房企 ，或许在穿越周期 、探索新发展模式方面 ，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期的保障 。
独特 的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转 ，但负债高 ，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守 、速度慢 、项目开发周期长。黄少媚认为 ，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不 是单纯的香港发展商 ，也不 是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化 的重要一步 。黄少媚说，总部落户广州后 ，公司在现场决策、项目开发、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气 ，在速度上跟本地企业不相上下 。不同 的是 ，在设计上 ，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营 的“稳”来自收入的多元化 。新世界中国既做写字楼、住宅等 的销售 ，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11、K11 ARTUS艺术寓所 、服务式公寓等业态 。这样短期有销售带来 的现金流回笼 ，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来 的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地的港资企业之一 。上世纪80年代开始 ，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南 、华东 、东北、华北、华中 的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业的优势 。在经历2015年的一轮调整和收缩之后 ，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始 ，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展 ，特别是广州 、深圳、上海、杭州四大核心城市 。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说 ，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕 的投资回报。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛 的支持 ；而且 ，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标 、高端物业等项目 ，这些也恰恰 是新世界拿手的领域 。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目 、上海 的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合” ，黄少媚透露 ，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州 。近年来，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目 ，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目 、广州 的塔岗项目等 。
除了地产项目外 ，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年 ，新世界收购了香港富通保险 ，现在正积极申请内地牌照 ，未来落地地点也选在深圳 。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高 的要求 。
黄少媚说 ，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店 、零售、教育、金融保险 、医疗等多个领域 ，“别的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝 。”
她表示，简单来说 ，我们商场建好后由K11运营 ；酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店 、新世界酒店；教育板块有周大福教育 ；医疗领域有Humansa仁山优社 ；珠宝方面有周大福 。
黄少媚透露，今年 ，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校 ，位于广州南站附近 ，接近香港高铁站，已经开始招生了 。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目 ，未来将 是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进 的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时 ，如果没有瑰丽酒店 ，没有K11品牌 ，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外 ，在新世界 的生态圈中 ，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分 ，可以去瑰丽消费 ，去K11买东西，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通 。更重要的 是，联合起来的多种业态也能推动产能融合 ，满足多元化 的生活场景 。
过去 ，内地房地产市场的发展 是“以量取胜” ，但需求就这么多 ，量的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型 ？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天 。
巴西骚乱凸显复杂政治局面，三个信号耐人寻味****** 中新网1月10日电(记者 孟湘君)名家艺术品被破坏 、多间办公室遭冲击 、桌椅被掀翻、文件散落一地…… 当地时间1月8日 ，成千上万的示威者身着统一服装、手持国旗、横幅和棍棒 ，闯入国会 、总统府和联邦最高法院，并与军警发生冲突 ，甚至盗走总统卫队武器 。 如此混乱 的场景，让外媒联想到两年前 ，美国国会遭暴力冲击 的场景 。然而 ，这一次 ，不是美国前总统特朗普支持者 ，而是“巴西特朗普”支持者，冲闯和破坏了巴西国家权力机构 的办公场所 。 新上任不久 的巴西总统卢拉紧急部署平息骚乱 ，目前已有逾400人被捕。回顾事件，至少传递出三个耐人寻味 的信号，凸显该国政治局面之复杂。 第一个信号 ： 骚乱时机耐人寻味 这场骚乱，在巴西首都巴西利亚爆发。事发时 ，巴西总统卢拉正在圣保罗州视察暴雨灾情。 在随后 的紧急讲话中，卢拉强烈谴责骚乱事件 ，指责政府建筑被“法西斯分子”和“狂热分子”攻占 ， 是“野蛮行为”。目前 ，他已回到遭破坏的总统府。 卢拉誓言严惩骚乱制造者，铲除幕后资助者。他果断签署联邦干预安全法令 ，加强首都巴西利亚安保 ，多管齐下应对冲击。 其一，下令国民警卫队进驻巴西利亚，以恢复秩序。 其二 ，下令关闭巴西利亚市中心24小时，包括行政和政府大楼所在主干道，宣布当地进入联邦安全干预状态 ，持续到1月31日 。 其三，撤换当地公共安全负责人 ，任命司法部副部长卡佩利为新负责人 。 目前 ，据巴西联邦区州长罗查透露，已有400多名参与骚乱者被捕。巴西《圣保罗页报》称，为将示威者赶出相关建筑，军警、联邦警察 、装甲车、直升机齐齐出动 ，催泪瓦斯弹 、震撼弹、胡椒喷雾纷纷上阵…… 总体可见，事态还 是挺严重的 ，影响也不小。 虽然正式调查结果出来前，一切都只 是猜测，但细观事件第一个耐人寻味 的信号，来自骚乱发生的时机和形式 。 至少 ，有三点引人思考： 第一 ，骚乱发生时卢拉刚上任一周多，事发时总统不在总统府，这是时机凑巧还 是精心选择 ？ 第二，正如卢拉所说 ，是首都安全出现“疏漏”让示威者有机可乘 ，也导致首都安全负责人紧急换将。那么 ，“疏漏”究竟从何而来？ 第三，骚乱形式为何如外媒所言 ，与北美 的那个“超级大国”类似？ 第二个信号 ： 前总统表现耐人寻味 事实上，巴西正处在政治紧张和两极分化加剧的气氛当中。 一方面 ， 是前总统博索纳罗为代表 的右翼势力不甘败选 ；另一方面，是总统卢拉为代表的左翼力量重返权力中心。两股力量激烈博弈，造就了巴西政治形势 的复杂多变 。 博索纳罗被称为“巴西特朗普” 。他曾在巴西国民议会下议院 ，度过了作为边缘议员的七届任期 ，也曾表达对该国军事独裁统治时期的怀念 。由于在经济 、新冠疫情和保护亚马孙热带雨林等方面应对不力 ，竞选连任时，他失去了温和派选民 的支持 。 在此之际 ，第二个耐人寻味的信号出现了 ，那就 是博索纳罗的表现 。 自竞选落败以来，虽然其支持者一直在缺乏证据的情况下质疑总统大选结果 的公正性，大肆鼓噪和开展破坏行动 ，甚至呼吁发动军事政变让卢拉下台，但博索纳罗本人在公共场合几近缄默。 就连博索纳罗 的副总统莫朗也批评其未能及时安抚和团结国家 ，而是“让反民主情绪制造混乱和割裂”。 任总统期间 ，只有巴西联邦最高法院能对博索纳罗发起刑事调查，但随着卢拉2023年1月1日宣誓就职新一任巴西总统 ，博索纳罗失去了司法豁免权 。眼下 ，他本人 、心腹及两名儿子 ，面临散播虚假信息、攻击选举制度等指控 。 宣誓就职时 ，卢拉不点名地批评了博索纳罗任内 的做法，强调“犯错者将为其错误付出代价”。他认为 ，“这个国家为权利、主权和发展而建立 的大厦 ，近年来遭到了系统性破坏”。 英国《卫报》等披露 ，在巴西总统任期结束前48小时 ，博索纳罗已秘密离境飞往美国佛罗里达州“避难”，也未出席卢拉的就职典礼。 更耐人寻味 的 是 ，即使有外媒发现自己侄子身处骚乱现场，但博索纳罗仍罕见发声 ，否认与骚乱间 的关联 。他表示 ，“我否认巴西现总统对我 的指控 ，这没有证据”。 第三个信号 ： 美国表态耐人寻味 巴西形势突变后，各方纷纷表明立场。谴责暴力、支持巴西民选政府 ，是国际社会的共同选择。 联合国 “巴西是一个伟大 的民主国家”，联合国秘书长古特雷斯强调 ，巴西人民的意愿及民主机构“必须得到尊重” 。 拉美和加勒比国家 墨西哥、哥伦比亚 、智利、委内瑞拉政府等拉美和加勒比国家，纷纷批评骚乱 的发生。 阿根廷总统费尔南德斯将巴西此次骚乱形容为“政变企图”，他还以拉美和加勒比国家共同体(CELAC)、南方共同市场轮值主席国总统身份 ，呼吁各成员国共同对抗巴西 的反民主进程。 欧洲 欧盟外交与安全政策高级代表博雷利、法国总统马克龙 、西班牙首相桑切斯等欧洲国家和机构领导人 ，谴责暴力事件 ，表达对巴西民选政府和民主制度的支持。 美国 美国总统拜登谴责示威者强闯巴西国家权力机构 的行为 ，认为对巴西民主和权力和平移交 的攻击“令人发指” 。拜登表示，巴西民主制度“得到我们的全力支持”。 美国国务卿布林肯称 ，美国“同卢拉总统一道呼吁立即停止这些行动”。 美国参议院外交委员会主席梅嫩德斯则点名称 ：“我谴责博索纳罗无视民主原则 ，煽动对巴西政府大楼 的无耻攻击” ，“美国国会大厦遭暴力冲击发生至今两年，特朗普 的遗产还在继续毒害北半球”。 不得不说 ，美国政治家们的表态 ，是整件事当中最耐人寻味的信号了。 一方面 ，美国民主党当政，为谴责对头共和党 的特朗普 ，拜登政府公开表态要和美国曾千方百计想“除掉”的卢拉站到一起。 然而，美国似乎得了健忘症， 是谁将拉美视为自家后院为所欲为？是谁在拉美诸国包括巴西煽动颜色革命和政变 ？美国 的“同情与支持” ，卢拉需要吗 ？ 另一方面 ，美国是不 是忘了博索纳罗在佛罗里达州“避难”？“巴西特朗普” 的弃子命运 ，来得这么快 ？ 事实上 ，工会领袖出身 的卢拉此次当选总统十分不易 ，被巴西劳工党誉为“凤凰涅槃” 。此前两任巴西总统期间，卢拉提振了巴西经济，帮助数百万巴西人摆脱了贫困 ，声望极高 。 然而卸任后 ，卢拉被指贪腐入狱，在狱中度过580天后 ，定罪被撤销。随着他赢得历史性的第三个总统任期 ，人们期待这位获称“博索纳罗解毒剂”的老将 ，在经济和社会正义方面大展身手 ，再次团结这个国家 。(完)
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