北京三山五园艺术中心今年底将投入使用******

　　本报北京1月11日电（记者贺勇）记者从北京市海淀区获悉：三山五园艺术中心今年将完成主体结构施工，预计今年底投入使用 。目前 ，“海淀历史文化展”展览大纲已形成初稿，三山五园数字展正在开展建模工作 。

　　北京三山五园地区（“三山”指万寿山、香山 、玉泉山 ，“五园”指颐和园、静宜园、静明园、畅春园和圆明园） 是北京历史文化名城两大重点区域之一 ，具有丰富 的历史文化资源 、优质的人文底蕴和优美的生态环境 。海淀区不断擦亮“三山五园”名片 ，加快构建文物保护体系，突出文物与科技创新结合，努力让文物活起来 。

　　三山五园艺术中心 的功能以博物馆 、美术馆为主 ，融合展览 、活动、文化体验 、文化消费等多项职能 ，打通文化 、文物 、旅游等边界，努力探索文化与科技融合的新途径。项目建成后，将与中关村展示中心 、中关村论坛永久会址互融共通，成为集文化遗产保护、科技前沿发布 、自然生态体验于一体 的“城市会客厅”文化新地标 。

地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付 的消息 ，受到业内广泛关注 。

　　消息显示 ，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称 ，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房 ，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金 ，国资方面则称“没钱” 。

　　城阳市政投资集团则回复称 ，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题 ，已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称，自己购买 的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题 的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事 ，主要是地方国资资金支付的问题 ，退房违约金也 是购房合同中约定 的。“有项目涉及到 的房源量较少 ，也有拖欠金额比较多 的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传 的这家有付款问题 ，其他三家都没事。”

　　值得注意的 是 ，城阳区此次被关注到的共有产权住房 ，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房 ， 是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积 、销售价格 、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权 的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质 、售价、出让条件等作出规定 。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房 的支持政策 ， 是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策 ，此前曾在当地市场火爆过一段时间 。

　　早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点 ，将不同层次 的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初的设想 ，该政策将持续至2023年。

　　具体而言 ，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次的人才 ，购房者与区属国企 的产权比例为7 ：3，共有期限为8年 ；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3 ，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款 的70%、享有70% 的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款 的30%、享有30% 的产权 ，由其自有资金或其他资金解决 ，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元 ：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21% ，政策付款30%，剩下部分贷款 ，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小 。

　　共有产权到期后，一至四层次 的人才 ，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权 ；五至七层次的人才，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则 。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验 ，有部分地产项目积极介入 ，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称 ，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过 ，在2021年官方发布 的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目 。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策 的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年 的城阳楼市很压抑 ，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨 ，2020年全年成交21216套 ，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下 ，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套 ，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米 ，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米 。当地还一度放宽人才购房 的门槛，共有产权房购买人数再度增加 ，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变 。此外 ，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团 、城发集团 、开投集团以及动投集团 的资金压力有所增大 ，出现了让开发商垫资也即向后者借资 的情况。

　　后来 ，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键 。2022年4月 ，有购房者询问共有产权停止报名 的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新 的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月 ，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额的购房券 。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定 ；以限定价格购买 的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应的管理办法 ，对建设 、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛 的案例更类似以共有产权 的模式吸引人才 、助力去库存 ，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱 ，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大 。但问题 是 ，当前经济压力增大 ，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题 。从这个角度看，上述情况不会 是个案，各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市 的问题 ，克而瑞则表示 ，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年 的高点，一 是人口实现跨越式增长的概率不大 ，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策 ，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛 ，而所谓的人才新政并没有“先发优势” ，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示，2023年1月 ，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折” 。