套路多多 ，购房纠纷如何“有效维权” ？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场 ，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心 。

　　买房置业是老百姓重要 的消费需求之一 。让人民群众放心购房 ，住上更好的房子 ，诚信守法 、风清气正 的市场环境不可或缺 。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路 ，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位 。比如 ，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等 。这种时候，消费者应该如何有效维护自身 的权益？

　　被“虚假宣传”误导 ，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映 ，南京某楼盘在销售时 ，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点 ，以高于周边楼盘3000元左右每平方米 的价格售卖 ，很多消费者都为了景观买单 。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知 。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候 ，开发商往往会通过宣传册 、微信公众号等 ，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书 、广告 、宣传资料不构成要约 ，不属于交付标准，不具有约束力 ，双方应以正式合同为依据” 的条款。那么，这些宣传和介绍 是否有法律上的约束力 ？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容 。当售房广告和宣传资料构成要约 ，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务 ，如未按约履行，则构成违约 。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要 的依据是以合同约定为准 ，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力 。

　　“但 是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺 ，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格 的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺 ，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定 ，要约邀请 是希望他人向自己发出要约的表示 。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件 的，构成要约 。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时 ，宣传单上注明 的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他 的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为 ，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议 ，业主需要收集保全相关购房证据 ，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料 ，或是通话录音 、现场录音录像 、聊天记录等 。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》 ，收房时间变了 ，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映 ，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主 的责任 ，规避了开发商 的责任 。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中 的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里 的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议 的具体条款充分理解 。”谢龙表示 ，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容 ，消费者也可以拒绝一些不合理的条款 。同时 ，从法律上来说 ，一些对消费者特别不公平 的条款也是无效 的 。当然，具体要根据条款内容来判断 。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者 ，签订购房合同补充协议时要看清其中存在 的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确 、细化这些条款，对不可抗力 的具体情形和影响程度有一个明确的约定 。

　　不得不选的捆绑装修，真 的合理吗？

　　在一些地区新房限价 的背景下 ，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式 ，变相进行组合销售 。

　　去年九月 ，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知 ，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱 ，否则房子就无法购买 。几经协商未果 ，李先生只能无奈同意 。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗 ？

　　谢龙对此解释，从法律规定看 ，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售 ，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿 ，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝 的权利 ，但是实践中 ，面对不接受就不购房 的情况，消费者仍有购房意愿怎么办 ？

　　“这种情况下 ，如果消费者购买装修升级包 ，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能 ，说明这个收费是不合理 的，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但 是合理性还是有所欠缺。商品房买卖 是一种平等主体 的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈 、故意隐瞒等导致合同无效 的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房 的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修 的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月 ，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房 。交房后 ，发现不仅精装修房与样板房相差甚远 ，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其 是卫生间的瓷砖，很多 是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益 ？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种 是严重 的质量问题 ，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任 。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任 、有义务承担维修责任 。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的 ，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方 的权利义务 。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就 是要做出有利于消费者的解释 。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约 。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准 ，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送 ，则也要符合赠送的要求 ，比如品牌 、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

民进党吞下“三连败”苦果，台媒 ：反映选民对其失望与怒火******

　　【环球时报综合报道】台北“立委”补选 ，民进党毫不意外再败 。连同去年11月的“九合一”选举以及12月的嘉义市长延选 ，这已 是民进党遭遇 的三连败。

　　这次补选 是为了填补蒋万安因参选台北市长而辞去的“立委”席位，由国民党的王鸿薇对阵有“小英男孩”之称 的民进党人吴怡农。据《中国时报》9日报道，此次台北市第三选区补选，投票率仅43%，结果王鸿薇以多出5780票 的优势击败吴怡农，为蓝营守住重要一席，也保住台北市长蒋万安的“本命区” 。王鸿薇称 ，这场选举是台北市长选举延长赛，成功接棒让市长蒋万安拼市政没有后顾之忧 ，更对2024年台湾地区领导人选举和“立委”选举打下一剂强心针。国民党主席朱立伦称，国民党不会有一丝一毫自满。

　　民进党代理主席陈其迈9日称，民进党虚心接受结果。《联合报》9日称 ，这次补选投票率不高 ，依过去经验 ，这意味着蓝绿都得靠基本盘取胜 ，但嘉义市长延选和台北市第三选区补选 的结果都对民进党不利，表明连绿营基本盘也看不下去民进党 的作为，投票率低落。文章认为，这一波蓝强绿弱和民进党屡战屡败 ，更多的不 是国民党支持率扩张 ，而是民进党自我沉沦所致。

　　紧接着南投“立委”补选将在3月4日登场，联合新闻网9日直言 ，“几乎可以预期民进党会输” 。“立委”办公室主任黄世安9日撰文称，从政治现实面而言，此次与3月 的“立委”补选结果，对接下来的“立法院”政治生态几乎不会有任何影响。但绿营连败所引发 的政治骨牌效应 ，对蓝绿两党内部权力结构与路线之争，甚至2024年选举都有着密不可分的关系 。更可怕 的是 ，政党一旦进入败选循环阶段，不论政策好坏都将失去论述的正当性与民众 的关注度，也不具理性讨论的意义，“让整个政党弥漫着失败主义，只能坐以待毙 ，等待对手出错”。

　　《中国时报》9日称，此次吴怡农一改民进党台北市长候选人陈时中 的打法，有争议 的党内人士一概谢绝站台 ，也不见蔡英文“轰炸式辅选”。但从选举结果来看，无论是败选检讨，还是民进党当局发红包笼络民心 ，各种手段统统失效。民进党选战三连败 ，反映 的是选民对其的失望与怒火 ，吴怡农的败选 是选民给民进党 的第三次警告，提醒执政者“检讨不能只 是说说而已”。文章称 ，蔡英文承诺 的行政部门改组“支票”，如果届时还 是换汤不换药 ，未来势必将继续吞败。(程 东)

　　(环球时报)