国是访问丨新世界中国行政总裁 ：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来 ，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计 ，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元) ，减少近半 ，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题 。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼 的港资房企 ，或许在穿越周期、探索新发展模式方面 ，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ，所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外 ，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期的保障 。
独特 的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高 ，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长 。黄少媚认为 ，新世界走出了一条不同于两者的发展路线 ，“我们既不是单纯 的香港发展商，也不 是单纯的本地发展商”。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快 ，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的 是 ，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有 的管理模式。
在她看来，企业经营 的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁 ，租售并重 。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定 的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题 ，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地 的港资企业之一 。上世纪80年代开始，新世界在内地 的投资足迹就已遍布华南、华东、东北 、华北 、华中 的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业 的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就 是“聚焦”。
从2016年开始 ，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展 ，特别是广州 、深圳 、上海、杭州四大核心城市 。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标 、高端物业等项目，这些也恰恰 是新世界拿手 的领域 。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心 、深圳K11 ECOAST项目 、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例 ，“我们一直在做粤港澳融合” ，黄少媚透露 ，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州 。近年来 ，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量 的旧改和城市更新类的项目，如 ：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳 。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业 的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店 、零售、教育 、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝 。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店 、芊丽酒店 、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社 ；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下 的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务 ，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站 ，已经开始招生了 。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大 的购物中心 。
生态圈上的各环节有相互促进 的作用。比如：买房其实也 是买配套 ，她指出 ，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅 ，那就很难对消费者形成独特的吸引力 。此外，在新世界 的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界 的房子，得到积分，可以去瑰丽消费 ，去K11买东西 ，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈 的畅通 。更重要的 是，联合起来的多种业态也能推动产能融合 ，满足多元化 的生活场景。
过去，内地房地产市场 的发展是“以量取胜” ，但需求就这么多 ，量 的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展 、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天。
《回来的女儿》：国产悬疑网剧叙事缺陷 的一个缩影****** 作者：郑焕钊 作为“迷雾剧场”的新一季剧集 ，《回来的女儿》 的开播引发了观众 的关注与热议 ，因其剧情的“烧脑”与演员表演的在线而备受吹捧，甚至高赞“迷雾剧场回归”。但剧集过半 ，后续剧情 的松垮与叙事的合理性遭遇观众质疑 ，导致口碑不断下滑 ，收官时豆瓣评分降至及格线。可以说 ，《回来的女儿》难逃“迷雾剧场”原创悬疑网剧口碑前高后低、观众期待落空 的命运，而其叙事缺陷也成为国产悬疑网剧深层次问题 的一个缩影。
如果从2017年《无证之罪》算起，以“迷雾剧场”为代表的国产悬疑网剧已成为一个颇具细分类型 的网剧类型。得益于欧美日悬疑影视作品 的类型模式 的发展 ，以及紫金陈小说原作的文学基础 ，还有一批具有欧美影视专业背景的导演 的加入 ，国产悬疑网剧掀起了创作的热潮：在《无证之罪》《白日追凶》引发观众期待之后，2020年《隐秘的角落》《沉默 的真相》 的火爆与高口碑更奠定了“迷雾剧场”的行业剧地位，催生悬疑剧投资制作 的热潮。然而此后 ，《再见那一天》《八角亭迷雾》《谁 是凶手》《致命愿望》《淘金》等剧集，尽管聚集了不容小觑 的演员阵容 、制作团队，但悬疑叙事本身存在的缺陷 ，导致“迷雾剧场”原创剧本 的探索之路并不顺利 ，呈现出原创国产悬疑网剧整体性 的行业困境。 从总体上看 ，包括“迷雾剧场”在内 的国产悬疑网剧走的 是一条“悬疑+现实”相结合的“社会派”推理的叙事模式。这种选择，既与本土影视剧现实题材的政策倡导有关 ，也是网剧制作者试图打破类型界限 ，以现实话题性进行受众破圈的传播策略。而在更深层次上 ，凸显家庭人性与社会议题的题材性，也 是本土影视剧一贯 的文化惯例。因而在“犯罪”“悬疑”的标签之下，“迷雾剧场”的大多数剧目凸显原生家庭 、社会权力等所带来 的人性罪恶。比如《隐秘 的角落》《八角亭迷雾》《非常目击》《十日游戏》等都涉及中国人特别关切的家庭关系问题 。与注重侦探解谜过程 的硬推理不同 ，社会派推理悬疑剧更注重社会性因素与人性问题的深度融合 ，其解谜过程在于一步一步展现深层次的人性罪恶 ，更注重在特定时代语境下全员作恶 的深层社会问题。比如《沉默的真相》所揭示的社会与权力体系 。这就意味着 ，这种社会性 的问题意识与叙事性 的悬疑谜题之间 是一种紧密的结合 ：需要在“抛谜-解谜-揭谜” 的叙事过程中，构建扎实的细节、情节与人物行为 的合理性与逻辑性，使类型叙事与社会问题获得深层次 的融合 。以此衡量，《回来的女儿》就颇具代表性地暴露出本土悬疑网剧所共同面临的叙事缺陷 。 《回来 的女儿》仍旧是一部以家庭悬疑为主题的社会派推理网剧 。剧集以1997年 的中国西南部因三线建设而发展起来的潭岭县为背景，讲述介山福利院收养 的少女陈佑希 ，因在县化肥厂办主任李承东家做居家保姆的好友小秀在发现李家秘密后离奇失踪 ，为寻找小秀失踪之谜，逃离福利院来到潭岭 ，并假装李家失踪多年 的女儿李文文潜入李家寻找线索 。剧集以陈佑希作为“闯入者”的视角，在小秀的“准男友”程威 的帮助下 ，通过与其“妈妈”廖穗芳 、“爸爸”李承东 、廖穗芳 的情人王重江等人 的多重角力与周旋中，逐渐发现李家诸人的秘密与罪恶。作为一部家庭悬疑剧 ，《回来的女儿》着重聚焦于由命案所牵涉出来 的家庭成员之间复杂 的情欲人性之间的博弈，人物如何在各种人性动机与行动中所构成的“猎者”与“猎物” 、强者与弱者之间关系 的不断反转 ：作为“闯入者” 的陈佑希看似掌握主动 ，实际上其身份底细与行动皆在廖穗芳的掌握之中；而在婚姻关系中弱势 的丈夫李承东为留住廖穗芳表现得十分卑微顺从，实际上恰恰是心机最深 的作恶者；而精神弱智 的李文卓看似善良无力， 是否 是真正 的杀人凶手……剧集由此带来关于究竟 是谁杀死小秀 、李文文死亡之谜以及李文卓究竟是真傻还 是假傻等疑问 。梅婷饰演 的廖穗芳看似柔弱背后的冷静与情欲 、王砚辉饰演 的李承东表面老实 、卑微而实则阴险 的复杂性格 ，使这种人物之间的反转关系与命案背后 的人性隐晦层面得以较好 的呈现 。 然而，与“迷雾剧场”其他 的社会派推理悬疑剧类似 ，《回来的女儿》存在三个明显 的叙事缺陷 ，使演员精湛的表演与人物关系反差所建构的叙事张力仍无法拯救其口碑命运： 首先 ，作为社会派推理 的悬疑剧 ，其现实问题意识没有深入到叙事的内在肌理，停留在表层 的时代氛围与浅层 的心理意识层面，未能成为深层次人物行为动机 的一部分，而正因此表现出一种典型的“时代装饰感”弊病。尽管导演吕行自己强调创作 的类型化与问题意识 ，并且发文强调其叙事中着力要表现1990年代末中国社会存在 的集资潮 、三线建设与下岗潮、收容遣送制度 、气功热等背景对于其时人物心态命运的关系 ，但从剧集叙事来看 ，这些并未能真正形成其叙事深层次的逻辑，也未能成为线索的构成部分 。剧中最重要的背景可以说是化肥厂的衰落与工人下岗，这构成李承东心理失落 的时代背景 ，以及脆弱的“自豪感”（作为厂长红人用以在廖穗芳面前炫耀） ，但真正构成他与廖穗芳之间的问题还 是在于他 的欲望与廖穗芳对他没有爱情之间 。同样 ，与他构成情敌 的王重江背后所牵涉的财富发家的社会语境 ，以及其复杂关系（如何从化肥厂出来 ，经历了什么，为何人们趋附集资 ，又如何出事）如何对三人之间 的关系构成影像，在剧中语焉不详 ，没有给予交代与呈现 ，更没有进入叙事的脉络之中 。王重江情节线及其背后 的社会性问题意识 的弱化 ，最终难以支撑起导演 的意图与叙事背景所可能带来的叙事意义 ，而最终沦为一种简单 的背景装饰 。 其次，作为类型化叙事 ，无论 是社会派推理还是本格推理 ，都需要遵循“谜题 的抛出——证据 的显现——谜底的揭示”贯穿一体 的基本逻辑 ，使剧情的进展与观众的参与形成一种相互追逐的智性角力 ，但《回来的女儿》存在着明显的“谜题丢失” 的问题，导致叙事进展与观众参与之间 的割裂 。在剧情 的前半段，《回来的女儿》抛出了至少4个谜题：（1）猴面具男 的身份之谜 ；（2）小秀离开或死亡之谜（是否离开 ？小秀的真实人格 是什么 ？小秀是谁杀 的 ？小秀怎么死 的？小秀 的尸体如何处理？）（3）李文卓是否真 的烧坏脑子以及 是否杀人之谜；（4）李文文的失踪与死亡之谜等等。这些问题都导向一种“全员作恶”的指向，也使一个时代语境背后的人性之普遍罪恶 的批判性成为观众期待 的主题 的可能建构。然而 ，剧集抛出了问题之后，情节不断翻转 ，问题焦点不断变化 ，而对于最初抛出的谜题 ，竟以一种毫不费力、与叙事剥离的方式来揭示谜底：比如猴面具男只不过 是一个流闯犯，并巧合地揭示了李文文死于洗衣机的谜 。而为何猴面具男每次出现的时候李文卓也在场？又比如，小秀究竟 是一个怎样的人 ，她 的死与其真实的人格之间是否具有关系 ？……这些疑问在剧中都没有给出清晰的答案。剧集尽管给出很多零碎的线索 ，但王重江的正面性格与轻巧死亡，导致大量冗余细节与情节的无效。而最终以李承东一人作为作恶与承罪主体 ，也与观众对于全员作恶 的猜想背道而驰，极大地削弱了叙事 的智性与主题的深度 。 第三，从悬疑叙事 的层面上，叙事合理性 是悬疑剧成功与否 的最关键因素 ，细节 、情节与人物性格 的合理性构成悬疑叙事合理性三个关键要素，但《回来 的女儿》在这三个方面都存在着明显 的合理性缺陷 。比如廖穗芳到程威奶奶家找陈佑希的东西 ，一眼瞥向墙上程威父母 的照片这一细节 ，就与叙事没有必然的关系 ；作为精神病院 的病人 ，萌萌是如何获得精神病院的钥匙自如出入也令人质疑 ；而在一部依靠扎实 的现实细节支撑 的悬疑剧中，以“飞走的蝴蝶”三次出现来作为李文卓与李文文关系 的确认细节也显得突兀。在情节合理性上 ，备受诟病 的 是为何王重江家可以任人自由出入 ，以至于程威可以两次潜入偷换化验血液以及偷走录像带；而廖穗芳在看到DNA报告上明显作假 的报告时为何如此平静？更进一步 ，从性格上，如此精明细心 的廖穗芳在最后一集去往公安局之前毫无防备地喝下李承东 的毒汤？而陈佑希既能洞察李承东撒谎承认杀死小秀却在李文卓说自己掐了小秀后如此失控 ？等等 ，都使观众困惑不解，这种细节 、情节与人物性格 的前后割裂 ，正是对叙事合理性的严重损害。 《回来 的女儿》的上述问题，正是“迷雾剧场”原创悬疑网剧所存在的共性问题。在没有紫金陈原著小说改编 的情况下 ，原创性 的社会派推理悬疑叙事剧本的创作 ，及其深层次 的社会问题意识 的叙事融入、类型化谜题叙事的建构与逻辑合理性的扎实构建 ，都 是考验本土悬疑网剧创作 的关键性问题 。而如何摆脱“时代装饰感”而让人性罪恶问题获得深度的社会性表征、如何避免“谜题丢失”而让悬疑叙事得以形成观众参与 的叙事张力，以及如何透过逻辑贯通的多层次合理性让悬疑叙事获得坚实的细节支撑，从根本上决定本土原创悬疑网剧能走多远 。 （作者郑焕钊系暨南大学文学院副教授） 彩神彩票地图 |
