2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日 ，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据 。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探 ，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10% ，罕见进入到两位数行列 。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力 ，数据指标持续恶化 ，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳 。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年 ，全国房地产开发投资132895亿元 ，比上年下降10% ；其中 ，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中 ，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3% 。房屋新开工面积120587万平方米 ，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中 ，住宅竣工面积62539万平方米 ，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月 ，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资 、开工面积降幅略有收窄 。

　　“2022年 ，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态 ，说明开发投资 的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰 的，尤其 是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企 的资金状况和开发投资预期 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还 是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1% 。可见，2022年楼市的压力是史无前例 的。拖累开发投资的直接原因，就 是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程 ，合计占据开发投资70%左右的份额 。2022年 ，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4% ，都 是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态 ，房企拿地的积极性也受到抑制 。2022年 ，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50% ，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示 ，2022年 ，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9% ，全年整体拿地低迷 。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元 ，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金 的比例为35.3% 。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启 ，供需两端皆保持“观望” 。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8% 。商品房销售额133308亿元 ，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末 ，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4% 。

　　“在多地疫情形势严峻 、居民置业意愿较低 、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显 。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成 ，且降幅延续扩大态势 。各区域销售面积累计同比降幅均扩大 ，其中西部、东北地区降幅较明显 ；销售金额方面 ，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄 ，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25% 的水平，说明购房需求刺激面临阻力 。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势 ，陈文静直言 ，2023年供应端修复将晚于销售端 ，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力 ，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量 、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下 ，房屋竣工或将得到改善 ，从而对房地产开发投资形成一定支撑 ，但企业拿地谨慎 、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改 。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实 ，符合条件的城市首套房贷利率有望下调 ，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测 ，近期北京 、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复 ，预计未来随着政策进一步优化及显效 ，更多核心城市市场信心有望回升 。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳 ，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳 。

　　在李宇嘉看来，当前 的关键 是稳定房价 ，房价不稳，不仅居民不愿意买房 ，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购 、纾困 。进一步讲 ，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市 。2023年上半年 ，处于疫后休养生息 、修复预期 、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌 ，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄 。下半年 ，量价和预期将逐步企稳。

美方一些人越鼓噪“断链” 外资越“做多”中国******

　　“全球投资者渴望回到中国做生意 。”英国《金融时报》近日援引投资机构专家 的观点进行报道。8日起 ，中国疫情防控进入新阶段 ，给全球投资者带来强劲信心。多家外国在华商会等机构认为 ，中外人员往来和商务旅行将加快恢复。不少外资企业称 ，已经开始制定集团高层访华日程 ，积极推动重启相关项目，寻找新 的投资机会。华尔街日报网站9日报道说，商界人士将再次前往中国快速增长 的市场考察。

　　目前在中国国内 ，商圈人流量上升 、文旅市场回暖 、多地重大项目集中开工……“流动 的中国”回来了。路透社援引经济学家 的观点称 ：“强劲的经济复苏就在前面 。”

　　事实面前，那些唱衰中国经济、鼓噪对华“断链” 的杂音 ，还有什么市场 ？过去三年 ，美国一些人总能找出歪理来“刷存在” 。在疫情严峻时中国采取严格防疫政策 ，他们声称外国投资者信心下降 、不好做生意，要求中国“放开” ；当中国因时因势优化防疫措施，他们又声称中国疫情会给在华外企带来风险。总之，无论中国怎么做 ，他们的指向不变 ，就 是千方百计想把产业链“转移”出中国。这种典型的双标做派，反映出美国一些人对中国根深蒂固 的偏见 、遏制打压 的居心 。

　　只不过 ，他们鼓噪了三年也没有达到目的。数据显示， 2020年，中国实际使用外资同比增长6.2% 。2021年这一增速达到14.9% ，在数量上首次突破万亿元人民币大关，刷新历史纪录。2022年前11个月，中国实际使用外资金额已超过2021年全年水平 ，同比增长9.9% 。这表明，中国市场一直对外资有着很强 的“磁吸力” 。

　　吸引外资 的，还有中国难以替代 的产业链优势。苹果公司2022年10月发布 的2021财年供应商名单显示 ，约190家供应商中有150家在中国大陆设有工厂 。前不久 ，全球光学与光电行业领先企业蔡司的研发生产新基地项目，在苏州工业园区奠基 。蔡司中国首席运营官谢磊说 ：“基本上在200公里范围内，80% 的供应商都可以成为很好 的合作伙伴。”当地成熟的产业链配套优势 ，是促成蔡司投资的重要原因之一。

　　巴斯夫（广东）一体化基地项目首套装置正式投产 、华晨宝马生产基地大规模升级项目在沈阳正式开业 、松下集团将冷链设备生产与销售等更多业务板块转移至中国……外资近来纷纷加快在华布局，看中的 是中国14多亿人的超大规模市场 ， 是中国拥有联合国产业分类中全部工业门类，是创新这个引领中国发展 的第一动力 ， 是中国不断推进的高水平对外开放 ，更 是中国欣欣向荣 的发展前景 。

　　1月1日，《鼓励外商投资产业目录（2022年版）》正式实施 。新版目录共有1474条总条目 ，与2020年版相比净增加239条、修改167条 ，增加条目数为近年来最多。这将给外资在华发展提供更大空间、带来更丰厚的回报 。这些可不是美国几个人几张嘴就能抹杀 的 。

　　近来 ，高盛集团、摩根士丹利等纷纷上调2023年中国经济增长预期。多个国际经济机构预测 ，随着中国疫情防控进入新阶段 ，各项政策效果持续显现，今年经济运行有望总体回升。有分析指出 ，中国经济韧性强 、潜力大 、活力足 ，对世界经济 的“加速器”作用不可替代。

　　反观美国经济 ，“衰退”已成为经济学家和投资者的预测共识 。在刚刚过去的2022年，美联储为应对国内高通胀采取了激进的加息政策 。美国经济界人士指出 ，由于货币政策存在滞后效应 ，美国人在今年上半年可能会承受 “很多痛苦” 。美方一些政客还 是多管好自己 的家务事，少想着拆别人家的台 。政治操弄对抗不了经济规律 ；企图堵别人 的路，最终只会堵死自己的路 。

　　（国际锐评评论员）